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Lujo con descuentos en Sanchinarro
El Edificio Urbalia I es una de las promociones más lujosas y exclusivas del PAU de Sanchinarro, uno de los nuevos barrios más consolidados y demandados de la ciudad. Y aquí es donde Gilmar comercializa las últimas seis viviendas con importantes descuentos.
La oferta se compone de tres pisos de un dormitorio, con superficies construidas de cerca de 66 metros cuadrados y precios de 329.000 euros, más IVA. El precio original de estos tres inmuebles oscilaba entre 387.500 y 376.500 euros, más IVA.
También están en venta dos pisos de dos dormitorios y dos baños, con superficies de 84 y 91 metros cuadrados construidos y precios de 416.000 y 429.000 euros, más IVA en ambos casos. El precio original era de 449.500 y 493.000 euros, más IVA, respectivamente.
Por último, los pisos de tres dormitorios y dos baños, con más de 116 metros cuadrados de superficie, por un precio de 525.000 euros, más IVA, cuando había salido a la venta originariamente por 580.000 euros, más IVA.
Esta promoción no sólo es de lujo por la calidad de sus materiales y por contar con todo tipo de comodidades, sino porque además, la urbanización está dotada de la máxima seguridad, de amplias zonas ajardinadas, piscina exterior, piscina interior climatizada, gimnasio, termas, y zonas de juegos infantiles.
Calidades
En cuanto a las viviendas, destaca el sistema de calefacción por suelo radiante, producida por caldera individual de gas natural. Con este sistema, el suelo se calienta ligeramente, pero como su superficie es grande, el resultado es una calefacción muy eficaz, natural y agradable que, además, permite un ahorro energético que puede llegar al 20%.
La cocina ha sido también objeto de un diseño especial. Los muebles presentan un aire moderno y funcional, combinando los colores blanco y gris metalizado con el acero inoxidable de los electrodomésticos de gama alta. Las paredes y el suelo van revestidos en material cerámico de primera calidad, también en colores blanco y gris.
Los suelos son de un exclusivo mármol de serpeggiante, un material que destaca por su dureza, su belleza y la calidez que aporta a la vivienda. (El Mundo – España)
Tipos de viviendas: las que no bajarán más, las que caerán el 25% y las irrecuperables
Gonzalo Bernardos, experto inmobiliario de la Universidad de Barcelona, ha advertido hoy que la bajada de los precios de los pisos en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, ya ha tocado fondo. Eso sí, Bernardos aclara que "el precio dejará de bajar en 2010, pero no subirá". El precio de la vivienda en España bajó el 4,3% en 2009, según el INE.
A juicio de Gonzalo Bernardos, "hay muchas incertidumbres sobre lo que hará el mercado inmobiliario en 2011, una vez se acabe la desgravación fiscal para la compra de vivienda", algo que afectará a una tercio de los 1,5 millones de pisos de exceso de existencias que hay en España.
Bernardos ha criticado la postura del Gobierno de retirar la desgravación fiscal, "porque cuando en 2006 había un exceso brutal de demanda la mantuvieron, y ahora que haría falta por falta de demanda y para normalizar el mercado y evitar pérdidas a los bancos, retiran los incentivos", ha dicho.
Bernardos ha mantenido sus cuatro medidas para reactivar el mercado inmobiliario: "Publicitar las rebajas de precios en las promociones, llegar a un pacto de Estado para que se puedan comprar viviendas al 2,5% durante cinco años, que el ICO avale el 30% de las hipotecas que den los bancos y ampliar la desgravación fiscal a la compra de una segunda vivienda, siempre que ésta se dedique al alquiler, lo que serviría para fomentar el alquiler y que los precios no volvieran a dispararse".
Para este economista, este paquete de medidas es necesario porque "la biotecnología y las telecomunicaciones no van a compensar los empleos que se han perdido en la construcción. Eso del cambio de modelo -ha afirmado- no es realista".
Segundas viviendas y viviendas irrecuperables
"Yo dudo de que el euríbor llegue al 2% este año y esto es tener suerte, ya que lo que necesita España es que la recuperación de Francia y Alemania sea débil y el euríbor no supere el 2,5% en los próximos dos años", ha destacado.
Para 2010, Gonzalo Bernardo augura que, sin embargo, "las ventas irán comparativamente mejor. Este año se venderá un 25% más, hasta 350.000 viviendas, si bien la cifra de ventas será el 40% de las que había en 2006".
"Pero esta mejora a lo mejor no puede consolidarse en 2011, porque el 2010 concentra ventas retrasadas de 2009 y ventas adelantadas de 2011 de gente que no quiere perder la desgravación fiscal", ha advertido Bernardos.
Mientras el precio en las grandes ciudades se queda estancado, en las zonas de segunda residencia y turística "los precios todavía tienen que bajar un 25%" para que se recupere la actividad, según el Informe del Grup Qualitat. Este grupo de viviendas asciende a mediao millón. del total del stock.
El otro medio millón de viviendas que quedan por vender en España está en puntos que, a juicio de Gonzalo Bernardos, no tienen arreglo, "como Valdeluz, Seseña, y también hay ejemplos en Cataluña, como Puig-reig, y estos, en 50 años, no tienen remedio".
"El precio no importa porque no hay demanda", sentencia.
"El número de viviendas iniciadas en 2010 será de 140.000 unidades, seis veces menos que en 2006, por lo que las empresas constructoras lo pasarán muy mal", ha advertido Bernardos, quien opina que los planes para que se reactive la rehabilitación "no serán suficientes para generar los más de 1,3 millones de empleos que se han perdido en el sector. (El Economista – España)
La Asociación Hipotecaria ve necesario que se hagan más viviendas en España
En España es necesario que se hagan más viviendas a pesar de que hay un importante excedente de ellas, porque éste no cubrirá totalmente la demanda y se debe dar continuidad al sector inmobiliario, aseguró el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González.
En una entrevista, explicó que no se puede pensar que ya se han hecho todas los inmuebles que hacen falta por el simple hecho de que haya cerca de un millón de viviendas sin vender.
Eso sí, reconoció que habrá que hacer compatible ese "stock de cierta importancia" con las 300.000 viviendas que hacen falta todos los años, para que las que se pongan en marcha se levanten en los sitios en los que está la demanda, en muchas ocasiones, distintos de donde está la oferta actual.
"Queremos entender que el stock se va repartir porcentualmente en España, como si cogiera los jerseys de una tienda y se llevaran a otra, cuando las viviendas están hechas donde están hechas", argumentó.
Así puso como ejemplo que si alguien quiere vivir en Cuenca, de nada le servirá que haya viviendas en venta en Toledo.
Además, para el máximo representante de la AHE, siguen existiendo potenciales compradores de pisos que sencillamente no adquieren sus inmuebles al escuchar que los precios tienen que bajar "no sé qué barbaridad".
Crítica a los precios medios
En su opinión, hay inmuebles que están a mitad de precio, otros que se pueden seguir abaratando, pero también hay determinadas zonas en donde no han variado o han llegado ya al nivel óptimo para que sean adquiridos.
Por eso criticó que se hable siempre de "precios medios", sin entrar en matizaciones de lo que cuestan las cosas en una ciudad, un pueblo, una calle, o incluso un determinado tipo de inmuebles.
También reprochó que se haya demonizado al sector inmobiliario y a todo lo que suene a "ladrillo".
No podemos insistir en que la promoción inmobiliaria sea el soporte del país, admitió, pero "no pensemos en que podemos prescindir de ella y que quienes se han dedicado a la construcción se les dé un curso de formación y encuentren otro empleo".
En cuanto a las medidas aprobadas por el Gobierno, valoró el impulso fiscal a la rehabilitación, pero puntualizó que en la mayoría de los casos irá dirigido a quienes ya tienen una casa y no a quienes necesitan adquirirla.
Respecto a la eliminación de la deducción por vivienda en 2011, González minimizó los efectos que pudiera tener, aunque consideró que puede adelantar algunas decisiones de compra para seguir aprovechando esa ventaja fiscal.
Igual puede suceder con el aumento de dos puntos en el IVA a partir del 1 de julio, pero en cualquier caso, lo importante, dijo, es no crear expectativas de que los precios van a seguir bajando.
"Si sigues pensando que la vivienda va a bajar un 30%, aunque suba el IVA 2 puntos, creerás que seguirás ahorrando 28", añadió.
La Asociación Hipotecaria recomendó que no se confíe en caídas adicionales de precio, porque "esa vivienda de mi barrio que me gusta, podría desaparecer". (El Economista – España)
Dónde hay más diferencia entre alquilar y comprar
En más de una ocasión se habrá planteando esta cuestión: comprar una vivienda o alquilarla. En España, desde la década de los años 60 se ha fomentado fiscalmente la adquisición y la cultura de la propiedad está muy instalada. Sin embargo, el parón que ha supuesto esta crisis en el sector inmobiliario ha llevado a muchos a explorar el mercado del alquiler. A esto se une que previsiblemente la deducción fiscal por vivienda habitual desaparecerá a partir del 1 de enero. ¿Cambiará este contexto en algo el perfil del mercado inmobiliario a medio plazo? ¿Se volverán las tornas y el arrendamiento ganará adeptos? ¿Cambia la situación en función de la Comunidad Autónoma?
En todas las regiones la adquisición es más cara que el alquiler. Pero a pesar de este punto común, hay importantes diferencias. Hay siete comunidades en las que la cuota de la hipoteca supera a la del arrendamiento en más de un 50%. Es decir, en estas regiones la propiedad puede perder cierto atractivo. Las mayores distancias se registran en el País Vasco (donde comprar es un 66,5% más caro que alquilar), Cantabria (65,6%), Galicia (63,9%), La Rioja (63,8%), Extremadura (62,9%), Castilla y León (55,7%) y Navarra (54,4%).
Con un encarecimiento del precio de compra respecto del de alquiler por debajo del 50% se sitúan las diez comunidades restantes. Entre éstas, las menores distancias se producen en Canarias (27,9%), Baleares (32,7%), Madrid (37%), Murcia (38,7%) y Cataluña (41,3%). En estas zonas el arrendamiento pierde encanto porque no resulta mucho más barato que la compra.
La lista se completa con Valencia (42,4%), Castilla La-Mancha (42,4%), Andalucía (44,0%) Aragón (46,1%) y Asturias (49,8%).
Las zonas más caras y baratas para comprar
Según estos datos, las comunidades donde más recursos requiere la compra de una vivienda son País Vasco (con una hipoteca media de 1.659 euros), Madrid (1.364), Cataluña (1.316), Cantabria (1.140) y Navarra (1.137).
En el lado opuesto, las regiones con los préstamos más bajos son Extremadura (1.717 euros), Murcia (1.754), Castilla-La Mancha (1.793), Valencia (1.816) y Canarias (1.824).
Las zonas más caras y baratas para alquilar
En este punto, las regiones con los precios más altos de alquiler casi coinciden plenamente con las más caras a la hora de comprar. Repiten: País Vasco (con 996 euros de mensualidad por arrendamiento), Madrid (995), Cataluña (932) y Navarra (736). Baleares es la novedad en la parte alta de la lista (751).
Finalmente, los alquileres más bajos se ubican en Extremadura (459 euros), Castilla La-Mancha (548), Murcia (551), Valencia (555) y Galicia (561). En este apartado también hay muchas coincidencias con las regiones donde los precios de la vivienda son inferiores. De hecho, se repiten todos a excepción de Galicia.
*Para realizar estas estimaciones se han utilizado como base los informes anuales del precio de la vivienda usada y del alquiler realizados por Fotocasa y la escuela de negocios IESE. Para poder comparar ambos mercados se ha elegido un piso tipo de 90 metros cuadrados y se ha multiplicado por el precio medio por metro cuadrado. Para hallar la cuota de la hipoteca se ha calculado a un tipo del 2,4% (el tipo medio concedido en enero, según el Banco de España) y con un periodo de 21 años (plazo medio, según el INE). Además, hay que resaltar que este tipo de interés se ha aplicado sólo al 80% del precio total, porque el 20% restante constituye la entrada necesaria para comprar un piso y no paga esos intereses. De todas formas, para que en la cuota mensual se reflejase el precio total de la vivienda, se ha repartido la cantidad correspondiente a ese 20% entre las mensualidades. Por si usted quiere hacer sus propios cálculos se ofrece el dato del precio del alquiler y de la vivienda por metro cuadrado. Este artículo se centra sólo en el factor precio, sin tomar en consideración las deducciones fiscales que afectan tanto al alquiler (varían de unas CCAA a otras) y la vivienda habitual (se suprimirá a partir del 1 de enero de 2011) (Beatriz Amigot - Expansión – España)
La venta de viviendas subió por primera vez en tres años en el cuarto trimestre 2009
La venta de viviendas en España aumentó un 4,1% interanual en el cuarto trimestre, hasta un total de 130.572 unidades, según ha publicado el Ministerio de Vivienda. Se trata de la primera subida desde el último trimestre de 2006. Además, si se compara sobre el tercer trimestre del pasado ejercicio 2009, las ventas arrojan un incremento del 21,4%. Encuesta: ¿Cree que la crisis inmobiliaria ha tocado fondo?.
Del total de viviendas vendidas en el cuarto trimestre del año pasado, 62.278 corresponden a obra nueva, un 47,7% del total, y 68.294 son de segunda mano, un 52,3%.
Se trata de la primera vez en los últimos nueve trimestres que la compraventa de viviendas usadas supera a las transacciones de vivienda nueva.
En el conjunto del pasado año se vendieron en España un total de 462.747 viviendas, lo que supone un 18% menos con respecto al ejercicio 2008, siendo el tercer año consecutivo de descensos del número de ventas.
El número de viviendas de obra nueva vendidas ascendió a 240.837, un 27,8% menos, mientras que de segunda mano cambiaron de propietario 221.910, lo que representa una caída del 4%.
Datos por Comunidades
Cuatro comunidades concentraron el 58% del total de las transacciones en el cuarto trimestre de 2009: Andalucía (24.052), Madrid (17.968), Cataluña (17.030) y Comunidad Valenciana (16.807).
En el último año se han producido descensos en la compraventa de viviendas en todas las comunidades, con la excepción de la Comunidad de Madrid. Las autonomías con caídas de ventas superiores a la media nacional son Castilla-La Mancha (-31,9%), Canarias (-29,3 %), Asturias (-24,5%), Baleares (-23,8%), Andalucía, (-22,9%), Comunidad Valenciana (-22,7%), Murcia (-21,8%), Galicia (-19,4%), Extremadura (-19,2%), y Castilla y León (-18,7%).
Por debajo de la media nacional se sitúan País Vasco (-17,2%), La Rioja (-14,6%), Cantabria (-10,5%), Aragón (-10,4%), Cataluña (-8,7%), Navarra (-1,8%), y Madrid (+2%).
Las capitales de provincia en las que se ha registrado un mayor número de transacciones inmobiliarias en los últimos doce meses son Madrid (24.779), Barcelona (9.631), Zaragoza (6.895), Murcia (5.688), Valencia (5.610), Sevilla (5.224) y Málaga (4.763).
Por lo que respecta a los municipios que no son capital de provincia, el mayor número de ventas se ha producido en Alcorcón (2.772), Torrevieja (2.570), Cartagena (2.303), Orihuela (2.300), Gijón (2.276), y Alcobendas (2.269).
El número de viviendas adquiridas por extranjeros residentes en España en el cuarto trimestre de 2009 fue 7.340, lo que supone un 5,7% del total de las viviendas compradas por los residentes y un 21% más que las viviendas compradas por este segmento de la población en el trimestre anterior. En cuanto al colectivo de no residentes, el número de viviendas compradas por el mismo asciende a 725. (El Economista – España)
Nace un nuevo barrio en Alcalá de Henares : En Espartales Norte ya se construyen centenares de viviendas de protección oficial . Puedes informarte en http://www.emvalcaladehenares.com/Mapa de la vivienda: ¿dónde están más sobrevalorados los pisos?
A pesar de la brusca contracción del sector inmobiliario, el parque de viviendas sigue sobrevalorado entre un 20% y un 30%, según diversas investigaciones de especialistas del sector. Es decir, aún está pendiente más de la mitad de la resaca 'postburbuja'. Eso sí, el ajuste se presenta desigual ya que la brecha por provincias es enorme. Guadalajara, Toledo y Málaga son algunos de los lugares donde hay mayor margen de caída de precios. También hay desequilibrios entre zonas de una misma región: las segundas viviendas todavía deben abaratarse un 40%.
La disparidad en las estadísticas que rodean al sector de la vivienda es una constante debido a las distintas metodologías, fuentes y organismos siguen su evolución. En el caso de la sobrevaloración, la horquilla que barajan los expertos se sitúa entre el 20% y el 30%, y la tasa varía considerablemente en función de las provincias y de las zonas de las viviendas.
El Servicio de Estudios de BBVA señala en su boletín inmobiliario que "la caída acumulada de los precios de la vivienda [teniendo en cuenta los datos del Ministerio de Vivienda] desde el pico sería poco más que un 10% (en términos reales), una tercera parte de lo que el Servicio de Estudios de BBVA estima que debería ser la corrección total (del 30% en 2007)".
Es decir, aún quedarían por recorrer dos tercios de la cuesta abajo prevista. BBVA realiza estos cálculos en función de un modelo económico que incluye diferentes variables como el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock de viviendas.
Por provincias
Si se analizan los datos por provincias, la brecha es evidente. Mientras en algunas, como Orense y Navarra, el ajuste restante no llega al 5%, en Guadalajara o Toledo supera el 20%. En algunos lugares como Cádiz o Segovia, donde apenas se han producido caídas, también el margen para el abaratamiento es grande. ¿Los motivos de las diferencias? Pues el desigual comportamiento del PIB provincial es clave, así como la población y las perspectivas en la creación de hogares. También el stock existente y lla evolución en los años pasados. "Las correcciones esperadas hasta 2012 serán más fuertes en aquellas provincias en donde más se incrementaron los precios durante la fase expansiva del mercado", añade el informe.
La diferencia no sólo se establece en términos interprovinciales, para José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la sobrevaloración para la primera residencia de particulares en el centro urbano es del 15-20%, mientras que en la periferia alcanza el 20-30%. El ajuste debería de ser aún mayor en el caso en las segundas viviendas, donde llega al 30-40%, indica.
Media nacional
A nivel nacional, el Instituto Juan de Mariana acaba de hacer públicas sus previsiones en este campo. Ellos partían de una sobrevaloración mayor, del 40% en el pico de la burbuja, frente al 30% que estimaba el BBVA. Su método de cálculo toma como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que se denomina PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).
Cuando el precio de la vivienda se divide entre los ingresos del alquiler se sitúa por encima de su media histórica, sería un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada. Y al revés: cuando esta ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada.
Toledo y Castellón son las dos provincias con más viviendas en stock por cada mil habitantes, dice Aguirre Newman
Según estos cálculos, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión, cuando el PER histórico medio ha sido de 19,5 años. "Por tanto, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% sobre sus fundamentales, así que nos falta la mitad del ajuste", señala Juan Ramón Rallo, coordinador del estudio.
El semanario británico The Economist realizó un ejercicio parecido al del Instituto Juan de Mariana a principios de 2010 y, según sus estimaciones, si se realiza una comparación con la media del PER desde 1975 los pisos seguirían un 55% por encima de su valor real, aunque si se pone el punto de mira en las cifras desde 1990, la sobrevaloración es del 24%.
No es el único que cree que el potencial de caída aún es largo. La consultora Aguirre Newman, que basa su análisis en función de la renta disponible, señala en el 'Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español que "el ajuste del precio medio de las viviendas no ha llegado aún a su fin, debiendo ajustarse todavía un 27% en términos medios para situar la tasa de esfuerzo medias de los hogares españoles en el 30% de su renta disponible".
Y advierte: "De las 52 provincias españolas, 11 deberían ajustar su precio algo más de un 30% en media para reactivar la compra-venta de la vivienda, lo que supone que el stock residencial solo se absorberá asumiendo pérdidas económicas, tanto por parte de las promotoras como por parte de sus entidades acreedoras". Su informe destaca Toledo y Castellón como las dos provincias con más viviendas en stock por cada mil habitantes.
¿Cuánto queda?
Y, ¿cuánto se tardará en recorrer este camino? A juicio de Juan Ramón Rallo en la segunda mitad de 2011 se podría haber producido el total del ajuste. Otros expertos hablan de algo más de margen porque algunas variables como los tipos bajos y la nueva tributación de la vivienda a partir del año que viene están frenando la bajada de precios. Eso sí, según los expertos, en mayor o menor plazo, se producirá. (María García Mayo - Expansión – España)
Sacyr Vallehermoso sale de pérdidas y reduce su deuda
La constructora que preside Luis del Rivero ha cerrado 2009 con un beneficio de 506 millones de euros, frente a unas pérdidas de 256 de un año antes. Esta mejora se debe a las plusvalías por la venta de Itínere, la "buena marcha de las actividades de servicios y concesiones y la venta de activos inmobiliarios". Sacyr, que logró reducir un 18% su deuda neta en 2009, ha anunciado que se encuentra en "negociaciones avanzadas" para refinanciar 380 millones de su deuda.
Sacyr Valhermoso logró aumentar un 8,9% su cifra de negocios durante 2009, hasta 5.857,6 millones de euros. El único punto negro de sus cuentas se encuentra en su resultado bruto de explotación (ebitda), que sufrió un deterioro del 26,1%, pero que sin embargo, totalizó 450,147 millones de euros.
La cartera de obras y servicios de Sacyr Vallehermoso mejoró un 52,1%, hasta los 54.709,6 millones, pese a las dificultades del entorno. La mayor parte de su cartera, el 54,8%, proviene del área de internacional.
La constructora apunta en la nota de prensa de sus resultados que la venta de Itínere le generó unas plusvalías después de impuestos de 856,2 millones y un cash flow de 1.686 millones que se han destinado al repago de la deuda, como ya adelantado en trimestres anteriores. Su participación en Itínere a 31 de diciembre alcanzaba el 15,7%. En 2009 también ha llevado a cabo ventas de activos inmobiliarios que han generado un cash flow de 1.445 millones, de los que 1.106 millones se han destinado a amortizar su deuda financiera.
Así, su deuda financiera neta se ha reducido un 18%, es decir, 2.600 millones, hasta 11.861 millones de euros. Mientras, su deuda corporativa se redujo en 1.866 millones de 2008 hasta los 798,6 millones de euros.
Refinanciación de 380 millones de deuda
En el marco de la presentación de sus resultados de 2009, Sacyr ha anunciado que se encuentra en "negociaciones avanzadas" con sus bancos acreedores para alargar el vencimiento de 380 millones de los 885 millones de euros de deuda que debe amortizar en 2010. De modo que de los 11.861 millones de su deuda neta, 885 millones vencen en 2010, incluidos los 380 millones de deuda corporativa que ha anunciado que negocia refinanciar.
En 2011 Sacyr deberá amortizar 6.016 millones de euros, entre los que están incluidos los más de 5.000 millones de euros del crédito solicitado para comprar la participación del 20% de Repsol.
Sus títulos reaccionan a estas cuentas con subidas del 1,16%, hasta 6,040 euros. (Expansión – España)
¿Comprar casa en 2010 o esperar?: Las seis claves a tener en cuenta
Depende de su perfil comprador. Dos expertos independientes dan las pistas necesarias para que cada uno pueda tomar la mejor decisión. Para el economista Gonzalo Bernardos, si por sus circunstancias personales le urge más o menos comprarse una casa hágalo este año antes de julio y benefíciese del marco fiscal. Sin embargo, José García-Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, defiende que si puede aguantar, tenga calma y busque el momento más oportuno. Eso sí, para encontrar la mejor opción de compra se necesita paciencia porque quizá le toque esperar hasta más allá de 2011.
Claves que se deben tener en cuenta:
Cambios fiscales
1- La desgravación por vivienda generalizada, es decir, sin tener en cuenta los ingresos del comprador, se supone que se acaba el 31 de diciembre de este año. A partir de esa fecha sólo quienes tengan rentas inferiores a 24.000 euros tendrán esa ventaja fiscal. Este cambio supone un buen pellizco, porque elimina para muchos compradores una deducción anual del 15% en el IRPF durante el periodo que se prolongue la hipoteca (15, 20 ó 30 años, por ejemplo). "En una vivienda media puede suponer unos 1.300 euros al año, que por 20 años de hipoteca pueden suponer entre el 8% y el 10% del precio total del inmueble", comenta García Montalvo.
Pero hay que tener en cuenta dos factores: primero, el Gobierno todavía no ha aprobado este cambio normativo y podría retractarse; y segundo, la desgravación sólo se realiza en la compra de vivienda habitual y no en segundas viviendas (por lo tanto, no afecta si el comprador adquiere el activo más como inversión que como bien de primera necesidad).
2- IVA. A partir del 1 de julio se pasa a pagar de un 7% a un 8% de IVA por la adquisición de una nueva vivienda. "Ese punto porcentual puede suponer en una casa media unos 1.900 euros", explica García-Montalvo. Pero ojo el IVA sólo afecta a las viviendas nuevas, porque en el caso de las de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones. "La cuestión es valorar cuán importante es esa cantidad cuando se va a realizar una inversión de 160.000 euros, por ejemplo" añade García-Montalvo.
Cambios normativos y su repercusión en precios
3- Cuenta vivienda. Este año finaliza la prórroga de cuatro a seis años del vencimiento de las cuentas vivienda. Eso significa que unos 180.000 ciudadanos (que son los que se han beneficiado según cifró el Gobierno) tendrán que adquirir una casa antes de fin de año si no quieren perder las desgravaciones fiscales que han disfrutado (durante cuatro años).
Esta realidad ha hecho que se difunda en el mercado el mensaje de que este repunte de la demanda podría frenar la caída de precios o incluso se habla de subidas. Pero los expertos quitan hierro al asunto. Para Bernardos, "el único efecto que puede tener la ejecución de esas cuentas vivienda es que se frene la bajada de precios durante un periodo, pero no los subirá".
4- Provisiones bancarias. Otro punto que ha suscitado interrogantes en los últimos días es que el Banco de España está estudiando subir del 20% al 30% las provisiones que bancos y cajas de ahorros deben realizar sobre el valor de tasación de los activos inmobiliarios que permanezcan en su balance durante más de un año. Pone sobre la mesa la posibilidad de que las entidades financieras saquen a la venta más inmuebles y a mejores precios para evitar ese requerimiento. Sin embargo, parece que no va a ser el caso. "En los años 90 los bancos decidieron guardárselas y sacarlas a la venta en el 96 y 97 cuando ya se había superado la crisis y ahora van a intentar hacer algo similar", explica Bernardos.
"El 30% de los activos inmobiliarios de las entidades financieras está bien ubicado y por lo tanto es atractivo para la venta y lo van a aguantar", añade.
"Pero con el 70% restante, que tiene una salida más complicada, van a tratar de diferir las pérdidas en el tiempo. Una estrategia que se está barajando en el sector es que las entidades financieras vendan esos activos a sociedades en las que tengan no tengan influencia significativa y así no tengan que consolidar en balance ni provisionar por ellos", asegura Bernardos.
En definitiva, parece que, de una u otra manera, la repercusión de este posible cambio normativo en el mercado y en los precios quedaría amortiguada.
Situación de mercado
5- Stock. En las zonas donde existe todavía sobreoferta sin vender los precios seguirán bajando. Por eso, hay que estar atentos a la evolución del stock en cada zona, una tarea complicada porque los datos públicos no están muy actualizados aunque sirven para hacerse una idea (ver gráfico).
Los expertos coinciden en que en el centro de las dos principales ciudades españolas Madrid y Barcelona el stock ya se ha agotado. Bernardos concreta incluso por barrios: "en la ciudad condal en Gracia, Sants o el Eixample y, en Madrid, en los barrios Salamanca, Chamberí, Moncloa y parte del distrito centro ya no hay sobreoferta y, por tanto, ya están a un nivel de precios atractivo". "A estas ciudades, les van a seguir otras como Valencia, Bilbao, Santander y Tarragona", sentencia Bernardos.
La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha ido más allá y asegurado en los últimos días que el precio de los inmuebles "podría rebotar al alza" en las zonas en las que "comienzan a disminuir" las existencias. Sin embargo, García-Montalvo no contempla esa subida y defiende que esas declaraciones "se deben al interés de la ministra de que la gente compre ya y así sujetar el mercado, pero éste ajustará por las buenas o por las malas".
6- Precios. A juicio de Bernardos, "2010 va a ser un año bueno porque se juntan dos fenómenos: los que retrasaron en 2009 su compra por si bajaban más los precios pueden hacerlo este ejercicio y los que van a adelantar su adquisición antes de final de año por los cambios fiscales. Por eso, 2011 va a haber parón y puede afectar a los precios". Por eso, según García-Montalvo va a haber muchas tentaciones y muchos mensajes que animan a adquirir la vivienda este año. Sin ir más lejos, la ministra de Vivienda ha vuelto a declarar esta semana que 2010 es un buen año para las familias que decidan comprar una vivienda, debido a la reactivación del crédito, la moderación de los precios y la concesión de más ayudas del Ministerio. Pero García-Montalvo insiste: el que pueda que espere "con tranquilidad y deje correr".
Este experto defiende que "los precios bajarán más de un 12% desde la situación actual y con esa bajada ya te compensa esperar. En una vivienda con un precio medio de 170.000 euros en la actualidad, esa caída se come el efecto de la desaparecida desgravación por vivienda", explica García-Montalvo.
Además, "el precio medio todavía tiene que bajar porque tiene que llegar a suponer 4 años de renta familiar bruta disponible y todavía está en 6,5 años", sentencia.
Eso sí, "hay que estar atentos para pillar ese momento, en el que más bajos están los precios", concluye García-Montalvo.
*Gonzalo Bernardos es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona y autor del libro Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario.
*José García-Montalvo es profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y escritor de la obra De la quimera inmobiliaria al colapso financiero. (Beatriz Amigot - Expansión – España)
La vivienda más buscada: 90 metros y tres habitaciones por 165.000 euros
Los españoles están dispuestos a pagar hasta 15.000 euros más que hace cuatro meses para adquirir una vivienda, lo que podría constatar que los potenciales compradores se están acercando a los precios de oferta, según el último informe del portal pisos.com.
En el informe, que analiza las búsquedas de pisos entre noviembre de 2009 y febrero de este año, el precio del piso más solicitado oscila entre los 150.000 euros y 165.000 euros, con 90 metros cuadrados y tres habitaciones.
"Aquellos que quieren comprar un piso comienzan a marcar precios de búsqueda más realistas, más cercanos al mercado, lo que podría traducirse en un incremento de las operaciones de compraventa", reflexionó el director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany, quien auguró que "todo apunta a que las transacciones del primer semestre serán muy positivas".
Con todo, Cataluña, Madrid y País Vasco se sitúan como las comunidades autónomas donde más dinero se está dispuesto a invertir para comprar una casa, hasta desembolsar 345.000 euros.
Mientras, en las Islas Canarias y Murcia predomina la búsqueda de viviendas con precios entre los 105.000 y los 120.000 euros, en tanto que burgaleses, palentinos y conquenses son los potenciales compradores que menos esfuerzo económico están dispuestos a realizar, sin sobrepasar los 60.000 euros.
El perfil de la vivienda más buscada
El inmueble de 90 metros cuadrados concentra las búsquedas con 20 provincias, una más que en el informe anterior. Las de 80 metros cuadrados pierden una provincia, pasando de 12 a 11.
Por número de dormitorios, las viviendas de 3 habitaciones vuelven a liderar las preferencias, pero pasan de 34 a 32 provincias.
Por su parte, las de 2 habitaciones pasan de 15 provincias interesadas a 17. Únicamente en Santa Cruz de Tenerife predomina la intención de comprar un inmueble con un dormitorio.
En cuanto al alquiler, la renta más solicitada se sitúa en la horquilla entre los 400 y los 500 euros, y se consolida la tendencia de meses anteriores.
En concreto, Cataluña, Madrid y País Vasco son las regiones donde los arrendatarios realizarían un esfuerzo mayor, llegando a pagar entre 600 y 700 euros, mientras que los inquilinos que buscan los precios más económicos, entre 300 y 400 euros, se localizan en las Islas Canarias y en Extremadura. (El Economista – España)
Consejos para comprar un piso por menos
El coste medio de la vivienda está cayendo, pero es que además el desembolso para adquirir una casa puede rebajarse todavía más si los vendedores necesitan deshacerse del piso para disponer de liquidez o resolver problemas económicos. Tener paciencia y no decantarse por el primer inmueble que parezca cumplir los requisitos que se buscan es clave. Hay que comparar y analizar hasta qué límite se pueden rebajar los precios. En la coyuntura actual, no son inamovibles y es posible alcanzar revisiones importantes a la baja.
Contar con la suficiente dosis de perseverancia y adelantarse a las necesidades del vendedor son los requisitos esenciales para conseguir el piso soñado a un precio inferior al inicial. Una rebaja superior al 5% sobre el importe pactado es posible, en principio, si se aplican unas sencillas pautas comerciales.
Detectar los puntos débiles del vendedor
Hay pisos que se pueden comprar por debajo de su precio a través de la negociación entre ambas partes. Una respuesta rápida por parte del comprador puede rebajarlo entre un 5% y un 20%, en función de las necesidades del vendedor. Para ello hay que detectar sus puntos débiles, como el grado de morosidad o las urgencias económicas que tiene en ese momento.
Zonas afectadas por el paro
En las localidades y barrios más afectados por el desempleo, los descuentos en el precio de la vivienda pueden ser mayores debido a la urgencia de sus vendedores por deshacerse del piso. El paro alcanzó el 17,9% de la población activa (4.123.300 personas) durante el tercer trimestre de este año, según la última Encuesta de Población Activa que ha elaborado el Instituto Nacional de Estadística. Precisamente, en estas zonas con mayor índice de desempleo se aplican mayores rebajas, bien porque haya aumentado la morosidad o porque urja vender para obtener ingresos. En los núcleos urbanos donde el paro no afecta tanto a los vecinos los recortes de los precios serán menores, ya que los propietarios optan por alquilar el piso antes que llegar a una mala venta.
En venta durante muchos meses
A través de los anuncios que aparecen tanto en prensa escrita como en los portales inmobiliarios de Internet, se puede constatar la dificultad de algunos propietarios para vender los inmuebles. Algunos de ellos pueden mantenerse durante años en venta. En estos casos sus precios se actualizan a la baja de manera periódica, por lo que basta esperar unos meses más. Si no se venden es porque la demanda es escasa y se pueden obtener nuevos descuentos con una oferta firme que se concrete en un plazo breve.
Bonificaciones de las inmobiliarias
Inmobiliarias, bancos y cajas de ahorro ofrecen descuentos del 10%, 20% e incluso 30% sobre los precios iniciales para deshacerse de las viviendas en stock. Esta estrategia se combina con la oferta de mejores hipotecas, dinero en metálico o pólizas de hogar gratuitas. En algunas entidades, los clientes se topan con problemas para acceder a un préstamo hipotecario sobre viviendas que no comercializan éstas. Sin embargo, los créditos que conceden para las casas en su haber se pueden suscribir con muy buenas condiciones de contratación.
Con desperfectos, más barata
Es frecuente encontrar viviendas cuyo deterioro es manifiesto y que precisan de importantes reformas, en especial, en baños y cocina. A medida que su estado empeora, el precio baja y, en ocasiones, se convierte en una buena oportunidad aunque sea necesario hacer obras. Estas casas, que por lo general no aportan material fotográfico a los intermediarios inmobiliarios, son las más vulnerables a una rebaja. La falta de reformas es también, a menudo, un indicativo de problemas financieros por parte de los vendedores, un factor con el que debe jugar el comprador para rebajar el precio.
La importancia de los metros
Los metros cuadrados del piso desempeñan un papel determinante en la posibilidad de conseguir una rebaja. Cuanto mayor sea la extensión, más crecerá el margen de negociación. En cambio, las viviendas que no superan los 60 metros cuadrados, no ajustan su precio. Rara vez puede concretarse en pisos pequeños un descuento que supere los 10.000 euros, salvo que se halle en mal estado y precise reformas.
Ley de la oferta y demanda
Como en cualquier transacción comercial, en el precio de venta de un inmueble influye también la demanda que haya en la zona o barrio donde esté situado. Si el piso se localiza en una zona donde es frecuente el cierre de negocios, hay problemas de morosidad o bajo consumo en los comercios, las posibilidades de negociar a la baja el coste serán más altas, ya que las viviendas tendrán dificultades para venderse.
Embargos
La forma más rápida de que el precio baje es que el vecindario o la comunidad de vecinos se enfrente a embargos de viviendas, que favorecen un efecto potenciador en las valoraciones de los pisos cuando los bancos los saquen al mercado. Se pueden visitar los portales inmobiliarios que destacan los inmuebles procedentes de embargos. Examinar esta variable puede proporcionar una valiosa pista para abaratar notablemente la compra. (20 Minutos – España)
¿Cuánto ha caído realmente el precio de la vivienda?
2010 ha comenzado con un aluvión de cifras sobre el comportamiento del mercado inmobiliario durante el pasado ejercicio. Pero ha sido, sin duda, la variación del precio de la vivienda lo que ha suscitado todo tipo de comentarios.
Informes de organismos públicos como el Ministerio de Vivienda, de compañías de tasación como Tinsa o Sociedad de Tasación, hasta portales de anuncios inmobiliarios, sitúan la variación del valor de mercado en niveles totalmente divergentes dependiendo el origen de la información.
Los últimos precios del metro cuadrado de la vivienda van desde los 1.892,3 euros que registraba el mercado en el último trimestre del año, según el Ministerio dirigido por Beatriz Corredor "que contabiliza todos los registros notariales firmados en España, tanto de vivienda nueva como de segunda mano", hasta los 2.451 euros que cifra el portal inmobiliario Pisos.com de su oferta, exclusivamente de segunda mano.
La multiplicidad de estudios y sus respectivos criterios para recabar esta información complica conocer la situación real del precio de la vivienda. "Se publican distintos datos porque los estudios se hacen con metodologías distintas", señala José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación, firma que utiliza el mismo sistema desde hace 25 años, que consiste en comparar el precio de la vivienda nueva que sale al mercado cada seis meses. "Mezclar churras con merinas (nueva y usada, ciudad y costa, oferta y tasaciones) nos parece un ejercicio que aporta poco rigor", añade.
La diversidad del precio depende de dónde esté ubicado el inmueble, incide Fernando Fuente, director de Valoraciones de CB Richard Ellis. "Generalizar en el mercado residencial es imposible porque no existen dos activos iguales: dependen de su ubicación, de su altura, de su antigüedad, etc". En ambos casos, los expertos recalcan que no puede ser lo mismo la caída de precios que se ha producido en determinadas zonas del arco Mediterráneo como la mínima variación que se ha producido en las calles más lujosas de ciudades como Madrid. "En general, las estadísticas están sesgadas, no están ajustadas a la realidad. Habría que desglosar también por la cantidad de stock por cada zona", agrega.
Como ejemplo de esta variación por zonas, el último índice presentado por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), cifra en un 7,1% la caída de precios en la costa mediterránea, mientras que en capitales y grandes ciudades el descenso fue de 5,9%. Según Tinsa, el valor medio de la vivienda libre cayó en el mes de enero un 5,5% con respecto al mes anterior, cifra que alcanza el 15,4% si se compara desde el precio máximo que registró el mercado, en diciembre de 2007.
La última caída de enero, según el índice de Tinsa, contrasta con la subida que según el informe de Fotocasa, elaborado junto a la escuela de negocios IESE, se ha producido en enero, tras dos años de caídas continuas. Fotocasa cifra el valor medio de los inmuebles de segunda mano en 2.366 euros el metro cuadrado, lo que supone una subida del 0,6% respecto al mes anterior. El índice inmobiliario fotocasa.es se realiza desde 2005, sobre la base de más de 400.00 inmuebles e incluyen los datos recopilados por los anuncios de pisos, de segunda mano, que se comercializan en este portal online.
Crecimiento no, pero sí una estabilización es lo que señala el índice de precios de otro portal inmobiliario online, en este caso, idealista.com. Según su informe, elaborado con los datos extraídos de 117.046 anuncios que están o han sido publicados en base de datos entre el 22 de diciembre de 2009 y el 28 de enero de 2010, el precio de la vivienda de segunda mano se sitúa en 2.409 euros el metro cuadrado, igual que en diciembre de 2009.
Otro ejemplo: el informe sobre el mercado de la vivienda, que se realiza desde 2004 por Grupo Tecnocasa "elaborado mensualmente a través de la información sustraída de sus redes de locales Tecnocasa y Kiron", habla de caídas en el precio desde el segundo semestre de 2008.
Por su parte, Sociedad de Tasación y el Ministerio de Vivienda aún no han presentado datos de 2010, aunque la tasadora no prevé una subida de los valores del metro cuadrado. "Estimamos que los precios seguirán bajando este año debido a la falta de demanda provocada por el difícil acceso de las familias a la financiación bancaria", augura Estevas-Guilmain.
Otro de los puntos destacables a la hora de valorar la caída en el precio de las viviendas son las propias del perfil del vendedor. "Hay mucha diferencia entre el promotor que desarrolló la obra en 2005 y que tiene que cumplir unos compromisos de pago que finalizan ya y el comprador que adquirió la vivienda en busca de una revalorización y que puede hacer frente al pago de la hipoteca", señala el responsable de CB Richard Ellis.
Fuente cree que la bajada de los tipos hipotecarios (el euribor se encuentra en mínimos históricos) ha permitido que la tasa de esfuerzo se vea reducida, con lo que el vendedor de segunda mano espera más a vender con descuento que el empresario vinculado a múltiples préstamos al promotor. Así, grandes inmobiliarias como Metrovacesa proponen descuentos de hasta el 50% en el precio en algunos inmuebles.
Si las cifras de precios actuales de la vivienda suscita diferentes resultados, en el caso de las previsiones, los números y tendencias se disparan. Entre los portales online, son varios los que se decantan porque el precio de los inmuebles ha tocado fondo y 2010 vendrá marcado por la estabilización de los precios, que llevará también a una reactivación del ritmo de las ventas. Sin embargo, desde los estudios sectoriales elaborados por entidades financieras, principalmente, señalan que aún existe recorrido para un ajuste mayor de precios.
Así, según el servicio de estudios de BBVA, el precio de la vivienda no ha corregido sustancialmente su precio desde 2007 y cifra el ajuste en un 7% el descenso en 2009 y un 9% previsible para 2010. Este descenso continuará, según BBVA, hasta 2012, alcanzando el 20%. Por su parte, Banif, filial de Banco Santander, cree que el mercado tiene todavía que caer un 27%, a pesar del ajuste ya experimentado de un 11,9%. (R. Ruiz – Expansión – España)
Con la crisis bajan los alquileres: menos de 1.000 euros por una vivienda en zona residencial
La crisis no pasa sólo por la cesta de la compra de las familias. Ahora los alquileres de las viviendas han bajado sus precios para hacerse más asequibles a la realidad española.
Según un estudio publicado por el portal inmobiliario Idealista, la oferta de viviendas en alquiler con un precio inferior a 1.000 euros se ha incrementado en los últimos dos años en los grandes mercados inmobiliarios españoles.
Por zonas, la oferta ha aumentado un 660% en Barcelona y un 413% en Madrid, de tal modo que los alquileres por debajo de los 1.000 euros ya representan el 61,6% del total de viviendas barcelonesas y el 64% de las madrileñas.
¿Y esta bajada a qué se debe?
Según el portal inmobiliario que acaba de publicar este estudio son tres aspectos los que han cambiado la tendencia en la oferta de los alquileres:
- Por un lado, la dificultad para encontrar comprador ha obligado a los propietarios a sacar sus viviendas en alquiler, lo que ha incrementado el parque de viviendas desde el inicio de la crisis, en 2007.
- Además, en 2008 se inició un cambio de tendencia en los precios que se ha confirmado durante 2009 y que hasta el día de hoy ha supuesto una bajada de precios del parque de viviendas en alquiler.
- Las medidas del Gobierno para el fomento del alquiler, como la consolidación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) adscrita al Ministerio de Vivienda, también han potenciado el sector dando más seguridad al propietario y facilitando la salida al mercado de nuevas viviendas.
Durante este año 2010 se cree los precios seguirán bajando y la oferta de viviendas aumentando.
Según Fernándo Encinar, jefe de este estudio de idealista.com, "quizá volvamos a ver los alquileres a precios más razonables, en el entorno de los 600 euros" (El Economista – España)
Los inquilinos que no paguen el alquiler entrarán en una lista de morosos
No pagar el alquiler de una vivienda saldrá caro a los inquilinos. A partir de estos momentos los arrendatarios que no cumplan sus obligaciones económicas serán incluidos en una lista de morosos, lo que podría acarrearles importantes problemas, por ejemplo, a la hora de pedir un préstamo. La vivienda es el producto inmobiliario menos rentable del mercado del alquiler.
La empresa Alquiler Seguro, especializada en la protección a propietarios arrendadores, se ha convertido en la primera empresa de este tipo que pasa a ser miembro adherido de ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito). Con esta adhesión, los arrendadores que alquilan sus viviendas a través de esta compañía podrán incluir en la lista de morosos de la citada asociación a los inquilinos que no paguen.
ASNEF es el mayor fichero de impagados de España, tanto en número de operaciones morosas declaradas, como en importe deudor. Esta lista contiene información sobre operaciones impagadas, tanto por personas físicas como jurídicas, aportadas por el propio acreedor.
"Muy barato"
El consejero delegado de Alquiler Seguro, Gustavo Rossi, considera que "hasta la fecha en este país salía muy barato y era muy cómodo dejar de pagar el alquiler de un piso", pero asegura que con esta medida su objetivo es "equiparar y proteger un bien tan preciado como la vivienda con cualquier otro bien de consumo, y lógicamente si un consumidor por ejemplo deja de pagar el teléfono y entra en el ASNEF, lo mismo sucederá si deja de pagar el alquiler de una vivienda".
Los registros de morosos son ficheros automatizados de datos que sirven para reflejar los incumplimientos en los pagos tanto de personas físicas como jurídicas. Estos listados se elaboran para que las entidades crediticias puedan conocer y ponderar la situación de un potencial cliente que solicita financiación o simplemente un servicio, como en este caso, el del alquiler de una vivienda.
Estar incluido en una lista de morosos trae importantes consecuencias negativas, como que bancos o cajas le rechacen la concesiones de créditos. Por ello, la medida promovida por Alquiler Seguro trata de proteger a los arrendadores de un posible impago, ya que el inquilino sabrá que dejar de cumplir con sus pagos puede traerle un perjuicio grave que hasta ahora no se contemplaba (El Economista – España)
El alquiler de la vivienda se abarató entre un 6% y un 10% en España en el año 2009
El precio de la vivienda en alquiler cerró el pasado año con bajadas generalizadas que oscilan entre el 6% y el 10% en los principales mercados inmobiliarios de España, según un informe elaborado por el portal idealista.com en colaboración con la Sociedad Pública de Alquiler.
El estudio muestra que sólo subió el precio de los alquileres de viviendas en dos de las 33 capitales de provincia analizadas: en León, donde el aumento fue del 5,0% y Las Palmas de Gran Canaria con un encarecimiento del 3,8%.
La que más cae peor la más cara
Barcelona registró durante el pasado año una caída en sus precios de alquiler del 11,3% lo que sitúa la renta mensual en 12,1 euros al mes por metro cuadrado. A pesar de este descenso, la capital catalana se consolida como la ciudad con los alquileres más caros de España.
Caídas anuales de dos dígitos también experimentan los alquileres de Castellón de la Plana (-14,2%), Zaragoza (-11,9%) y Valencia (-11,2%).
El precio cayó en Madrid capital un 6,3% a lo largo de 2009 y se sitúa en 12 euros mensuales por metro cuadrado, lo que la colocan como la segunda ciudad más cara de España. Junto a Barcelona y Madrid, sólo una capital más registra un precio mensual superior a los diez euros por metro cuadrado: Bilbao. Los propietarios bilbaínos piden una renta media de 11,3 euros por metro cuadrado, a pesar de que sus precios cayeron en 2009 un 4,8%.
Los descensos más moderados del alquiler se produjeron en Lleida, con una rebaja del 2,4% y Santander, con una caída del 2,7%.
La más barata
Cáceres es la capital de las analizadas por idealista.com y la Sociedad Pública de Alquiler con los precios más económicos, con 4,5 euros por metro cuadrado. Le siguen Ávila y Castellón de la Plana, ambos con 5 euros al mes.
Idealista.com y la Sociedad Pública de Alquiler destacan que si se observan las variaciones semestrales, los precios del alquiler moderan su caída durante la segunda mitad del año, lo que ha permitido acabar el año con saldo positivo a cuatro capitales españolas: León ( 4%), Oviedo (3%), Las Palmas de Gran Canaria (2,7%) y Lleida (0%).
La Sociedad Pública de Alquiler, adscrita al ministerio de vivienda, ha colaborado por primera vez con el portal inmobiliario idealista.com en la elaboración y publicación del índice de alquiler con la evolución del precio de la vivienda en alquiler en España en 2009.
En la preparación del informe de precios se tomó una muestra de 17.970 viviendas en alquiler en 38 capitales españolas que están o estuvieron anunciadas en la base de datos del portal durante el periodo de análisis (entre enero de 2009 y enero de 2010). (El Economista – España)
Los españoles dedicaron el 29% de su renta a la compra de vivienda en 2009
Las familias españolas que adquirieron una vivienda en 2009 destinaron el 29% de sus ingresos brutos anuales a esa compra (contadas las deducciones fiscales), lo que supone casi trece puntos menos que el año anterior (41,6%).
Según los últimos datos del Banco de España, la tasa de esfuerzo registrada en 2009 supone volver a niveles que no se registraban desde 2005.
Sin contar la deducción actual (15% de las aportaciones hipotecarias anuales, con un máximo de 9.015 euros), el esfuerzo realizado por las familias para comprar su hogar sube al 35,9.
Este esfuerzo económico sin deducciones es casi 17 puntos más bajo que cuando se registró la tasa más alta en el tercer trimestre de 2008, momento en el que alcanzó el 52,6%.
Se acaban las deducciones
Este año será el último para poder beneficiarse de dicho beneficio fiscal, ya que a partir de 2011 esa deducción se limitará a las rentas inferiores a 24.107,20 euros, medida que no afectará a quienes hayan adquirido la vivienda antes de esa fecha.
De momento y contando las deducciones, las familias que compraron una vivienda en 2009 necesitarán los ingresos brutos de 6,9 años para pagar su piso o casa frente a los 7,2 años que se necesitaban en 2008.
Teniendo en cuenta que al cierre del año el precio del metro cuadrado era de 1.892,3 euros (según datos del Ministerio de Vivienda), quienes compraron casa en ese periodo pagaron 177.403,1 euros por una vivienda tipo de 93,75 metros cuadrados, base sobre la que el Banco de España elabora su estadística.
Un año antes, dicho importe casi alcanzaba los 190.000 euros, lo que refleja un abaratamiento que se debe a la caída del precio de la vivienda, que en 2009 se redujo el 6,3% respecto a un año antes, según el Ministerio de Vivienda.
Además, los tipos de interés también sufrieron una rebaja en 2009, hasta situarse en el 3,4%, frente al 5,8% al que se mantuvo de media en 2008, tal y como reflejan los datos del Banco de España.
Según los datos históricos del organismo supervisor, el porcentaje de la renta bruta anual que las familias dedican a comprar su vivienda ha subido desde el mínimo del 20,1% alcanzado en septiembre de 1999 hasta el máximo del 42,5% al que ascendió en el tercer trimestre de 2008.
Para calcular el esfuerzo financiero necesario para comprar una vivienda, el Banco de España utiliza el importe de las cuotas que tiene que pagar el hogar mediano en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80 por ciento del valor de la casa. (El Economista – España)
El precio de la vivienda estrena 2010 con ligeras subidas
La vivienda en España alcanzó en enero un precio medio de 2.451 euros por metro cuadrado., lo que supone un ascenso frente al mes de diciembre del 0,03%, según el portal pisos.com.
El repunte experimentado por la media nacional en enero, aunque es poco significativo, podría interpretarse como un síntoma de recuperación. En este sentido, Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, afirma que a lo largo del año que acaba de comenzar "debemos analizar las estadísticas con mucha cautela", advirtiendo que "más que detenernos en las cifras mensuales, habrá que valorar si estamos ante un firme cambio de tendencia".
EQUILIBRIO ENTRE SUBIDAS Y BAJADAS
Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, la vivienda en España en enero de 2010 tiene un precio medio de 2.451 euros por metro cuadrado. Esta cifra marca un ligero ascenso del 0,03% frente al mes de diciembre, cuando el precio medio fue de 2.450 euros por metro cuadrado.
Por comunidades y ciudades autónomas, Castilla y León (1,04%), Canarias (0,91%), Comunidad Valenciana (0,69%), Asturias (0,63%), Murcia (0,58%), Baleares (0,44%), Ceuta (0,40%), Galicia (0,17%) y Madrid (0,07%) marcan una evolución positiva respecto al mes de diciembre.
El resto ha registrado descensos mensuales. Los más significativos se localizan en Castilla-La Mancha (-1,09%), Navarra (-0,85%), Aragón (-0,85%) y País Vasco (-0,52%).
Por otra parte, las regiones más caras son País Vasco (4.015 euros por metro cuadrado), Madrid (3.070 euros por metro cuadrado), Cataluña (2.915 euros por metro cuadrado) y Baleares (2.660 euros por metro cuadrado), mientras que las más baratas son Extremadura (1.455 euros por metro cuadrado), Castilla-La Mancha (1.671 euros por metro cuadrado), Castilla y León (1.828 euros por metro cuadrado) y Murcia (1.916 euros por metro cuadrado).
LA PROVINCIA MÁS BARATA, LA QUE MÁS SUBE
En las 50 provincias y dos ciudades autónomas analizadas en el informe mensual de precios de venta de pisos.com, 25 de ellas han arrojado porcentajes de subida frente al mes de diciembre, mientras que el resto ha bajado.
Las provincias que han registrado un aumento mayor han sido Cuenca (2,68%), Ciudad Real (1,34%), Alicante (1,32%), Cáceres (1,27%), Soria (1,23%) y Las Palmas (1%). Aquellas que han registrado un descenso mayor en el periodo estudiado han sido León (-2,23%), Teruel (-2,19%), Guadalajara (-1,85%), Salamanca (-1,66%), Huesca (-1,65%), Sevilla (-1,59%) y Albacete (-1,58%).
En la clasificación de las provincias por precio, el informe coloca en primera posición a Guipúzcoa, con 4.725 euros por metro cuadrado. Le siguen Vizcaya (3.856 euros por metro cuadrado), Madrid (3.070 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.058 euros por metro cuadrado) y Álava (2.910 euros por metro cuadrado).
En la parte baja de la tabla, Cuenca cerraría la clasificación con 1.131 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas serían Ávila (1.392 euros por metro cuadrado), Cáceres (1.405 euros por metro cuadrado), Palencia (1.419 euros por metro cuadrado) y Ciudad Real (1.440euros por metro cuadrado ).
SUBIDAS POR ENCIMA DEL1%
El análisis del precio medio por metro cuadrado en las capitales de provincia afirma que en enero del presente año 18 de ellas incrementaron su valor, dando como resultado variaciones de precio positivas. Las más representativas son: Cuenca (2,40%), Valencia (1,55%), Granada (1,54%), Soria (1,30%) y Guadalajara (1,11%).
La capital de provincia que ha registrado un descenso mayor en el periodo estudiado ha sido Cáceres, con una variación del -2,39%. Por detrás se han situado Valladolid (-2,13%), Zaragoza (-2,06%), Santa Cruz de Tenerife(-1,56%) y Ciudad Real (-1,53%).
Ordenando las capitales de provincia por precio, el informe de enero coloca a la cabeza a Donostia-San Sebastián con 5.603 euros por metro cuadrado. Le siguen Barcelona (4.294 euros por metro cuadrado), Bilbao (4.280 euros por metro cuadrado) y Madrid (3.960 euros por metro cuadrado). La capital de Cuenca cerraría la tabla con 1.679 euros por metro cuadrado.
Otras capitales de provincia económicas serían Cáceres (1.765 euros por metro cuadrado), Zamora (1.843 euros por metro cuadrado), Lugo (1.855 euros por metro cuadrado), Soria (1.860 euros por metro cuadrado), Ciudad Real (1.932 euros por metro cuadrado), Huelva (1.937 euros por metro cuadrado) y Badajoz (1.941 euros por metro cuadrado). (QUE – España)
Queremos pisos de 142.500 euros, pero cuestan 220.500 euros
La distancia entre el precio con el que marcan los vendedores las viviendas anunciadas en pisos.com y el precio de búsqueda por el que los potenciales compradores desearían adquirirlas aún resulta considerable, lo que dificulta que se crucen operaciones de compraventa.
Según el último informe sobre las viviendas más buscadas en España entre julio y octubre, el 'piso tipo' que quieren comprar los españoles cuesta entre 135.000 y 150.000 euros y tiene 90 metros cuadrados. Así, el precio medio del intervalo en el que se mueve la demanda es de 142.500 euros.
Por otra parte, según el informe mensual de precios de venta elaborado por pisos.com, la vivienda en España en diciembre de 2009 marcó un precio medio de 2.450 euros por metro cuadrado. Si multiplicamos este dato por los 90 metros cuadrados que busca el comprador, la vivienda modelo en venta costaría 220.500 euros. Según estos datos, la diferencia entre el precio deseable inicial y el precio de la oferta es del 35%, alrededor de 78.000 euros.
Según Miguel Ángel Alemany,director general del portal, estas cifras no deben entenderse como que los pisos están sobrevalorados en todos los casos en ese 35%. ''Durante la negociación ya se alcanzan descuentos de entre el 10 y el 15%, lo que hace que las distancias se vayan acortando''.
Asimismo, Alemany indica que los usuarios de pisos.com siempre evalúan en un primer momento los pisos más baratos, pero ''acaban contactando con aquellos que cumplen con mayor exactitud sus expectativas de localización y calidades, lo que generalmente eleva el precio inicial de búsqueda''.
El análisis entre oferta y demanda sirve para ver el esfuerzo que hacen los vendedores (oferta) para rebajar los precios y los potenciales compradores (demanda) para estar dispuestos a pagar más por una vivienda. (Que – España)
Vivo de alquiler: ¿qué debo pagar yo y qué el arrendador?
Las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad mediante su adquisición está impulsado el mercado del alquiler. El arrendamiento, como la compra, tiene sus puntos claves, y uno de ellos es saber qué corresponde pagara al inquilino y al propietario.
Es frecuente ver dudas sobre quién paga los gastos que genera una vivienda en alquiler, ya sea de protección oficial o libre, tal y como sostiene y explica idealista.com. Ese portal inmobiliario asegura que si en el contrato no figura nada, los gastos generales de la vivienda, como la comunidad, la piscina, los ascensos, o los garajes, deberá abonarlos el propietario de la vivienda. Sin embargo, podrá solicitárselos al inquilino siempre que esté pactado y firmado en el contrato de alquiler.
Al mismo tiempo, los servicios individuales como agua, luz, teléfono, electricidad deberán ser abonados por el inquilino salvo que las partes pacten lo contrario.
En caso de una obra
Otro problema con el que se pueden encontrar arrendador e inquilino es una obra. ¿Quién debe pagar en este caso? Idealista.com señala que hay que diferenciar entre las que sean de conservación y de desgaste. Por ejemplo, goteras y grietas, estarían entre las primeras ya que son para conservar la habitabilidad apropiada de la vivienda, y por lo tanto deben ser abonadas por el propietario. Mientras que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste en el uso, como puede ser la rotura de un interruptor de la luz, deben ser abonadas por el inquilino.
Las cláusulas abusivas de los contratos suelen ser otro de los puntos de conflicto en un alquiler. Cuando hay materias de libre disposición que se pactan y se firman por ambas partes luego no se pueden considerar "abusivas", según recuerda la corte de arbitraje.
Lo que sí se considera abusivo es que el propietario cobre el seguro de hogar al inquilino, "puesto que el tenedor del seguro siempre tiene que ser el dueño".
El caso de las vpo
En el caso de una vivienda pública de protección oficial (vpo), hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler se celebran al amparo de la ley de arrendamientos urbanos y se someten al régimen jurídico previsto en la misma.
En estos casos particulares, el plan de vivienda estatal 2009-2012 fija una renta máxima anual, que será el 4,5% ó el 5,5% del precio máximo legal que la vivienda protegida tendría en caso de que se pusiera en venta.
Con este límite de renta anual estipulado, la corte de arbitraje advierte de que el propietario puede cobrar el máximo al inquilino y "meter absolutamente todo lo que quiera, como gastos de comunidad, tasas de basura o seguro de hogar aunque esto se puede quitar porque no es una obligación que corresponda al inquilino". (El Economista – España)
210 euros al mes: 167.472 jóvenes reciben la Renta Básica de Emancipación para el pago de alquiler
Un total de 167.472 jóvenes han recibido a cierre del cuarto trimestre del año la Renta Básica de Emancipación, la ayuda de 210 euros para el pago del alquiler, lo que supone un incremento del 12,4% con respecto a octubre. Según los datos hechos públicos este lunes por el Ministerio de Vivienda, se han ordenado pagos en prestaciones a los beneficiarios por un valor de 399,4 millones de euros desde la entrada en vigor de esta ayuda.
De este importe, 390,3 millones de euros corresponden al pago de mensualidades y aval y 9,1 millones para pagos de préstamos de fianza. Al finalizar noviembre había 41.866 jóvenes que presentaban algún tipo de incidencia en su expediente que ha impedido al Ministerio abonar temporal o definitivamente la ayuda.
Así, las comunidades autónomas, competentes para tramitar y resolver las solicitudes, han anulado la resolución positiva otorgada previamente por ellas en 7.620 casos.
En total, 314.583 jóvenes han solicitado la Renta Básica de Emancipación desde su creación. Las comunidades han concedido y enviado al Ministerio 226.640 resoluciones positivas de las que permanecen vivas 159.131 y se han extinguido 67.509 porque el beneficiario ha dejado de cumplir alguna de las condiciones de edad, ingresos o residencia en alquiler con las que se diseñó este instrumento.
El Ministerio ha abonado la ayuda al 97% de los jóvenes con resolución positiva y a los que se les ha verificado el pago del alquiler.
Cataluña, a la cabeza
Cataluña es la comunidad autónoma con un mayor número de beneficiarios con 29.790 hogares a los que llega la RBE, con un incremento del 16,4% con respecto al trimestre anterior.
Le siguen la Comunidad de Madrid con 26.367 (+15,4%) y Andalucía con 19.820 (+8,6%). El esfuerzo que supone a los jóvenes emanciparse, entendiendo como tal el porcentaje que supone el pago del alquiler sobre los ingresos que perciben, es del 42%. Al recibir la Renta Básica de Emancipación, el esfuerzo se reduce considerablemente, situándose en el 24%.
El prefil del demandante
Las mujeres vuelven a ser las que más demandan y, en la misma proporción, las que más cobran la ayuda de los 210 euros de tal forma que 94.138 mujeres perciben esta renta, un 56,2% del total por 73.334 hombres, un 43,8%.
Por edad, los mayores porcentajes de beneficiarios se dan entre los 27 y los 29 años, concentrándose en ese tramo el 50,3% de los beneficiarios. En concreto el 17,5% tiene 28 años, mientras que el 37,7% de los perceptores tiene entre 23 y 26 años. Por último el 0,73% tiene 22 años y el 11,21%, 30 años.
La distribución de beneficiarios según la renta del alquiler pagada es: el 28,6% pagan menos de 400 euros, el 42,8% entre 400 y 600 euros; el 21,3% entre 600 y 800 euros y el 7,4%, más de 800 euros al mes.
Por último, según los ingresos de los beneficiarios, el mayor porcentaje de los mismos, el 38,1% tienen unas rentas de entre 10.000 y 15.000 euros, el 36,5% tienen unos ingresos de entre 15.000 y 22.000 euros y el 25,4%, menos de 10.000 euros. (El Economista – España)
La 'City madrileña' se levanta al norte de la Castellana
Un nuevo barrio, que albergará a 138.000 vecinos, acaba de ver la luz en Madrid: la prolongación de la Castellana. No es ni el más grande planeado en la capital, ni el último firmado por el Ayuntamiento de Madrid, pero sí el más relevante por el tiempo que ha tardado en lograr el visto bueno.
Después de muchos años de desencuentros entre las administraciones públicas implicadas (Comunidad y Ayuntamiento de Madrid y el Ministerio de Fomento) y los propietarios del suelo "donde destaca la sociedad Desarrollo Urbanístico Chamartín (Duch), controlada por BBVA y Grupo Sanjosé", el plan parcial de Prolongación de la Castellana fue aprobado a finales de 2009 por el Ayuntamiento de Madrid, con varios cambios respecto a la propuesta inicial de 2004.
"El nuevo plan va a suponer un cambio muy importante para la ciudad. Tras más de 10 años de espera, se va, por fin, a acometer el cierre de la ciudad por el norte, eliminando la barrera al tráfico que suponen en la actualidad las infraestructuras ferroviarias y generando una importantísima reserva de suelo para la construcción de oficinas y de residencial", señala José Navarro, director general adjunto de la consultora Savills.
Con el plan de prolongación, el popular Paseo de la Castellana ampliará su longitud en 2,6 kilómetros, hasta dejarla en 8,9 kilómetros, que van desde la Plaza de Colón, hasta el nuevo barrio proyectado. La prolongación de la Castellana se desarrollará desde el Nudo Norte, hasta la autopista M-40, casi en el límite del término municipal de Madrid, dentro de un ámbito de 312 hectáreas. De esta superficie, Adif y Renfe Operadora aportan 195 hectáreas, según el Plan Chamartín aprobado en mayo de 2009, a cambio de un canon fijo de 984 millones de euros y 100.000 metros cuadrados de edificabilidad que podrán ser destinados a la construcción de vivienda protegida.
El planeamiento urbanístico contempla una inversión de 11.100 millones de euros (300 millones menos que los fijados en el plan de 2004), que se iniciarán en 2011 y culminarán en 12 años. Del presupuesto, unos 6.800 millones irán destinados a la edificación, mientras que el resto, sufragado entre los propietarios, el Ayuntamiento de Madrid y el Ministerio de Fomento-Adif, se utilizará para la dotación de nuevas infraestructuras.
La aprobación del plan ha estado marcada por múltiples conflictos entre los diferentes actores implicados, que han retrasado el cierre de la llamada Operación Chamartín. Uno de los principales problemas se produjo por los derechos de la Asociación de Reversionistas, aquellos primeros propietarios de los terrenos que fueron expropiados por Renfe en los años cuarenta y cincuenta para construir las vías y que reclamaban una mejora en la compensación económica recibida.
Distrito financiero
El principal propósito de este proyecto urbanístico es dotar de un distrito económico y financiero, a imagen de los que tienen otras capitales como París y Londres. �Por su carácter estratégico, escala metropolitana y efectos sobre la ciudad, es comparable con otros proyectos acometidos en los últimos años en las grandes ciudades europeas como La Defénse y Austerlitz, en París; Broadgate y Canary Wharf, en Londres; o la transformación de zonas centrales de Berlín�, aseguran desde el Ayuntamiento de Madrid.
Por ello, junto a las 17.000 viviendas planeadas -de las que 4.000 tendrán algún tipo de protección-, se desarrollarán más de un millón de metros cuadrados de oficinas. "Las zonas de oficinas están agrupadas en torno al cierre norte y al Nudo de Manoteras, creando unos núcleos de atracción terciarios. Vendrá a consolidar la imparable expansión del eje de oficinas de Madrid hacia el norte", señala José Navarro. En total, se destinarán 1,2 millones de metros cuadrados a oficinas, 165.000 a uso hotelero y 165.000 de superficie comercial.
La ubicación de este nuevo desarrollo no es casual. El plan de Prolongación de la Castellana, ubicado al norte de la capital, vendrá a completar la oferta ya existente en la zona. "Lo más significativo del proyecto es que se ubica dentro de la ciudad y que relanzará una gran extensión de terrenos que, en la actualidad, se encuentra en una de las zonas más caras y representativas de la capital de España. No se trata de un proyecto aislado en las afueras de la ciudad, sino de rehabilitar la zona norte de la ciudad. Duch se beneficia de una ubicación nueva pero consolidada al mismo tiempo", asegura el director de Savills.
En la zona elegida, se encuentra otro de los grandes desarrollos empresariales de Madrid: Cuatro Torres Business Area. Este complejo está formado por cuatro rascacielos con más de 175.000 metros cuadrados de espacio para oficinas, además de un hotel de cinco estrellas. Junto a las torres corporativas, la Comunidad de Madrid también planea la construcción de un Centro Internacional de Convenciones.
A pocos kilómetros, está Telefónica con su Distrito C de Las Tablas, y la entidad financiera BBVA también han ubicado sus nuevas sedes corporativas. "La zona norte se configura, así, como un gran distrito financiero, una gran City, que refuerza la posición internacional de Madrid, incrementa la competitividad, dinamiza la economía y crea empleo", explican fuentes del Ayuntamiento de la capital. "A su alrededor se ubican zonas de oficinas consolidadas y las sedes de las principales compañías del país como Caja Madrid, BBVA, Telefónica, Vodafone y ACS, que apostaron por la zona norte hace ya algún tiempo", explica Navarro.
Infraestructuras
La puesta en marcha de este barrio, donde está previsto que vivan unas 52.000 personas y otras 88.000 trabajen en la zona, ha llevado a los responsables del proyecto a planificar una serie de mejoras en las infraestructuras.
La prolongación de la Castellana contará con cinco nuevas estaciones de metro, de la Línea 10, además de sendas conexiones con las carreteras de circunvalación M-30 y M-40 y cuatro ejes transversales. Fomento y Adif sufragarán la remodelación y ampliación de la estación Chamartín y la construcción de dos nuevas estaciones de Cercanías.
Los otros nuevos barrios
1. Sanchinarro, Montecarmelo y Las Tablas son algunos de los últimos proyectos urbanísticos que se han llevado a cabo en la capital, y que estarán muy ligados al nuevo desarrollo.
2. Al otro lado de la ciudad, en el sureste de Madrid, en los últimos años se ha creado un nuevo barrio, el Ensanche de Vallecas, cuya superficie es de siete millones de metros cuadrados.
3. Valdebebas y Los Berrocales serán otros de los proyectos que se convertirán en realidad en los próximos años. Aprobados en 2009, tendrán las primeras casas en 2012.
4. El Ayuntamiento de la capital acaba de retomar el plan parcial de Arroyo del Fresno. El proyecto cuenta con 324.000 metros cuadrados para vivienda y 42.920 m2 de uso terciario.
5. Fuera de Madrid, destaca el complejo de oficinas 22@ en Barcelona, un proyecto que cuenta con cuatro millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable.
Rocío Ruiz
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Los pisos en España siguen sobrevalorados un 55%
El precio de la vivienda en España continúa un 55% sobrevalorado pese a la senda bajista recorrida hasta la fecha, según un indicador creado por 'The Economist' que refleja que este desajuste es el más abultado de entre los principales mercados mundiales.
El indicador establece un precio razonable para cada país poniendo en relación los valores de compraventa y los ingresos por alquiler y determinando para cada caso una media histórica, de forma que los resultados superiores a ésta son interpretados como una sobrevaloración.
En el caso de España, tomando como referencia los valores desde 1990, la sobrevaloración de los precios se situaría en el 24%, mientras que atendiendo a las cifras desde 1975 este porcentaje ascendería al 55%. Por detrás de España se situarían Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).
Según 'The Economist', "el hecho de que los mercados se estén estabilizando podría sugerir que los precios han caído los suficiente para corregir los excesos de la 'burbuja' inmobiliaria". Si bien, apunta que los precios siguen cayendo en aquellos mercados sobrevalorados como Francia, Irlanda o España, por lo que el ajuste global aún no habría tocado fondo.
Así pues, el análisis arroja que los precios de la vivienda en EE.UU. se sitúan ya 3 puntos porcentuales por debajo de su media histórica tras abanderar la crisis del 'ladrillo' a nivel internacional.
Por su parte, el coste de las compraventas en el Reino Unido está creciendo de nuevo en el Reino Unido, con una sobrevaloración del 28,8%, lo que hace pensar que el mercado se mantiene en una fase expansiva.
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Pasa la Nochevieja en una casa rural... ¡está de moda!
Las casas rurales de Cataluña y Valencia ya han colgado el cartel de "completo" y en las de Castilla y León o Madrid están a punto de llegar al cien por cien del nivel de ocupación, según explican en Toprural
El director de comunicación de Toprural, Joseba Cortázar, asegura que el turismo rural "está de moda" en nochevieja ya que el alojamiento de esta modalidad turística en comunidades autónomas como Cataluña o Valencia ya han "colgado el cartel de completo" y otras como Castilla y León o Madrid casi llegan al cien por cien en el nivel de ocupación.
Cortázar indicó que la tendencia de celebrar la entrada del nuevo año rodeado de familiares o amigos en un ambiente "tranquilo y alejado de las grandes ciudades" se consolida año tras año, incrementándose en "seis puntos" porcentuales desde el pasado 2008. "Son buenos datos para el turismo rural", remarcó.
En este sentido, el director de comunicación de Toprural apuntó que esta opción permite disponer de un alojamiento en el que poder "cuidar más la relación" con los seres queridos, a la vez que consideró que es una manera "divertida y diferente" de saludar al año que se avecina.
A pesar de que la demanda crece de forma considerable durante estos días, Cortázar aseveró que los precios se mantienen "como en otros años".
Además, indicó que determinados establecimientos ofrecen a sus huéspedes ofertas especiales como "cenas románticas ó 2x1".
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Un joven debería ganar 2.605 euros mensuales para poder comprar un piso
Una persona joven debería cobrar 2.605 euros mensuales para poder comprar una vivienda, es decir el doble del salario (107,86% más) que obtiene actualmente como media, según el último informe del Observatorio Joven de la Vivienda del Consejo de la Juventud de España.
El análisis, correspondiente al segundo trimestre de 2009, revela además que sigue estancada la emancipación de los jóvenes en España ante la imposibilidad de comprar una vivienda.
El vicepresidente del Consejo Superior de la Juventud de España, José Luis Arroyo, aseguró que la actual situación se debe a las dificultades del mercado laboral y señaló que es "muy preocupante" que en España haya 4,2 millones de jóvenes sin ningún tipo de ingreso para hacer frente a la emancipación y que otros 1,5 millones dispongan de vivienda pero no de salario.
Un sueldo de 15.042,21 euros
Y es que según el presidente del Consejo de la Juventud de España, Daniel Lostao, prácticamente la mitad de la población en paro en España es joven, y mientras la tasa de temporalidad media es del 17,7%, entre la población joven asciende hasta el 37,1%.
El informe señala que a pesar del descenso del precio de los pisos y de los tipos de interés en los seis primeros meses del año, un joven tendría que reservar el 62,4% de su salario para hacer frente al pago inicial de una hipoteca media o el 54% de su sueldo para poder alquilar un piso.
Además, el nivel mínimo de ingresos para financiar la compra de una vivienda libre sin riesgo es de 31.266,02 euros anuales, más del doble del poder adquisitivo de una persona joven, que se sitúa en un salario neto medio de 15.042,21 euros al año.
Las comunidades autónomas donde es mayor la diferencia entre ingresos necesarios y salarios para poder acceder a la compra de una vivienda son País Vasco, donde el sueldo de un joven debe ser un 158,76% superior al actual; Madrid, donde el salario debería incrementarse el 151,09%, y Baleares, donde este colectivo debería ganar el 147,26% más.
La emancipación, estancada
Por el contrario, las comunidades en las que más se aproximan los ingresos y el poder adquisitivo real de los jóvenes son: Extremadura (26,78%), Castilla La Mancha (48,12%) y Castilla y León (62,14%).
La imposibilidad o dificultad de comprar una vivienda hace que siga siendo muy complicada la emancipación, que sigue estancada y cuyo nivel se sitúa en el 46,8%, lo que supone un descenso del 0,20% en tres meses y un avance casi "nulo", del 0,04% en tasa interanual.
De esta forma, el número de jóvenes emancipados con edades comprendidas entre los 18 y los 34 años se situó en 5.205.292 de personas hasta junio de 2009.
Por otra parte, el último boletín de este Observatorio destaca que la superficie máxima que ha de tener un piso al que pueden acceder los jóvenes, teniendo en cuenta el salario que cobran, es de 48,1 metros cuadrados, en el caso de la compra y de 65,3 metros cuadrados en el del alquiler.
Más ayudas al alquiler
Para paliar la dificultad de acceso a la vivienda tanto en la compra como en alquiler, Lostao abogó por la creación de Institutos Públicos de Vivienda que gestionen ayudas, avalen a personas sin recursos o compren suelo.
También urgió al Gobierno a proporcionar un número suficiente de viviendas asequibles al nivel de ingresos de los jóvenes, de forma que "en ningún caso" el coste mensual suponga una cantidad superior al 20% de sus ingresos.
En el mismo sentido, Arroyo pidió una mayor coordinación de las políticas del Gobierno central con las comunidades autónomas para fomentar el acceso de los jóvenes a la vivienda y señaló que aunque las rentas básicas de emancipación "favorecen" a este colectivo, sería necesario "reorientar" el parque inmobiliario hacia un régimen de alquiler público.
"El alquiler público y con opción a compra pueden paliar el estancamiento en la tasa de emancipación de los jóvenes", señaló, tras apuntar que en comunidades como Asturias, Cantabria y Galicia, más del 35% de las personas con edades entre 30 y 34 años "siguen residiendo en los hogares de origen".
Otras de las propuestas del Consejo de la Juventud de España son modificar la legislación para garantizar cuota de viviendas protegidas en edificios de viviendas libres, ayudas directas a esta colectivo para la primera compra o la creación de un censo de viviendas vacías para potenciar su entrada en el mercado.
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El Gobierno español permitirá a los particulares convertir su Vivienda Libre en Vivienda Protegida VPO
La ministra de Vivienda de España, Beatriz Corredor, anunció este miércoles que posibilitará que cualquier persona física o jurídica propietaria de una vivienda sin vender pueda solicitar la conversión de su vivienda libre en protegida. Hasta ahora, esta posibilidad sólo era permitira para los promotores. De esta manera, las viviendas pueden venderse al precio establecido por módulo en cada Comunidad Autónoma y, por tanto, en una cantidad más baja que en el mercado libre.
La concesión de nuevas hipotecas ha aumentado Durante su intervención en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, Corredor dijo que esta es una de las novedades que incorpora la prórroga durante 2010 de las medidas transitorias del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012 destinadas a facilitar la conversión de vivienda libre en protegida. Otras medidas son las siguiente:
Se posibilitará que las viviendas protegidas clasificadas inicialmente para su venta podrán ponerse también en el mercado del alquiler.
Se ofrecerá la posibilidad a todas las personas jurídicas de subrogarse en los préstamos convenidos por los promotores, explicó la ministra, quien apuntó que tanto la prórroga como estas tres medidas serán aprobadas en Consejo de Ministros antes de que termine el año.
El próximo 21 de diciembre se creará la mesa de seguimiento financiero del PEVR, para controlar que bancos y cajas de ahorros cumplen su compromiso de financiar la compra de vivienda protegida (VPO). En esta mesa estarán presentes el Ministerio de Vivienda, el Instituto de Crédito Oficial (ICO), los representantes de las distintas entidades colaboradoras, la Confederación Española de Cajas de Ahorro, la Asociación Española de Banca o la Asociación Hipotecaria.
Habrá que estar atentos a la evolución de los indicadores en los próximos dos o tres trimestres Mejora el sector inmobiliario
La ministra hizo referencia al aumento de la concesión de nuevas hipotecas, a la bajada del indicador de esfuerzo para acceder a la vivienda y a la situación del euríbor, indicadores que, a su juicio, demuestran una tendencia a la estabilización del mercado residencial. "Habrá que estar atentos a la evolución de los indicadores en los próximos dos o tres trimestres", apuntó.
La reactivación del sector y la vuelta al crecimiento y el empleo pasa por la absorción del excedente de vivienda, consecuencia del exceso de producción de hasta 700.000 inmuebles anuales. El sector inmobiliario seguirá teniendo un papel relevante en la economía española, pero no tanto como el que tuvo, por ejemplo, en el periodo 2000-2007, cuando su peso en el PIB pasó del 7,5 al 11% y también se dio un crecimiento desmesurado del precio, dentro de "una espiral especulativa".
http://20minutos.eshttp://casaspisosyapartamentos.blogspot.comjlhurtadov@gmail.com IR AL INICIOBancos y promotoras simulan tirar los precios de la vivienda
Las entidades financieras y las firmas inmobiliarias se han embarcado en una guerra de campañas promocionales en la venta de viviendas, anunciando descuentos generalizados que oscilan entre el 25% y el 50% con respecto al "precio final" de los activos.
Estas campañas, que se están multiplicando conforme se acerca el cierre del ejercicio para cumplir con los presupuestos anuales, coinciden en el tiempo con un dato oficial que contradice la validez de estos descuentos: la caída del precio de la vivienda en España con respecto al pico de 2007 no alcanza el 15%.
La pregunta que asalta al comprador es: si los vendedores anuncian viviendas a mitad de precio, ¿por qué estos descuentos no se reflejan en una caída equivalente en el precio de la vivienda?
Márketing
En los últimos días, los consumidores pueden encontrar múltiples ejemplos de este tipo de promociones. Metrovacesa, una de las grandes firmas del sector, presentó ayer una de las campañas más agresivas en la comercialización de viviendas desde el inicio del declive del sector. La compañía ha puesto en venta 1.500 pisos, con descuentos que van del 25% al 52%.
Metrovacesa se suma así al lanzamiento de campañas que tanto inmobiliarias como entidades financieras presentan al mercado, buscando seducir a la demanda latente con propuestas que incluyen rebajas y financiación. Entre las entidades financieras, Banesto y Banco Santander, a través de Casaktua y Altamira Real Estate, han presentado sendas iniciativas, con rebajas de entre el 20% y el 50%. De las últimas propuestas, Banesto sacó al mercado, el pasado noviembre, 1.200 viviendas con descuentos del 40%.
Reyal Urbis, otra de las grandes del sector, presenta hasta tres iniciativas que ofrecen rebajar el precio de las viviendas: “Altos descuentos” en su bolsa de oportunidad, formada por inmuebles de algunas promociones en stock; otra rebaja, si se formaliza la compra en un breve periodo de tiempo –el llamado descuento express–, además de la rebaja inicial, que oscila entre el 20% y el 25%.
Sin embargo, todos los expertos consultados por este periódico coinciden en relativizar estas rebajas. “Hay que interpretar estos descuentos y preguntarse desde qué niveles se realizan”, señala Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de Knight Frank España.
Si fuera por los precios ofertados en estas promociones, parecería que el ajuste de la vivienda en España ya se ha realizado. Nada más lejos de la realidad. Lo cierto es que, a juicio de los analistas, los descuentos ofertados se efectúan a partir de las tasaciones del momento álgido de la burbuja, absolutamente desfasadas en la coyuntura actual. Ayer lo puso de manifiesto Aguirre Newman, en un contundente informe que vino a poner los puntos sobre las íes en el mercado de la vivienda. Según la consultora, las tasaciones que se manejan en el mercado, particularmente las de bancos y cajas, “no reflejan el verdadero valor y provocan una sobrevaloración generalizada de los inmuebles”.
Sosteniendo precios
Aguirre Newman cifra esta sobrevaloración de precios en un 27%, en abierta contradicción con el informe publicado esta semana por Caixa Catalunya, en el que decía que el precio de la vivienda comienza a repuntar en aquellas regiones donde supuestamente la sobreoferta se ha agotado.
Caixa Catalunya, una de las entidades más expuestas a la crisis inmobiliaria, cifró el stock de viviendas entre 650.000 y un millón, mientras que ayer Aguirre Newman lo elevó a un millón y medio. “Puede haber descuentos muy específicos para productos que son totalmente ilíquidos en zonas con mucha sobreoferta, particularmente en la costa mediterránea, pero en el centro de las capitales como Madrid no se ven ni de lejos”, explica Tarazona.
¿Y por qué las tasaciones están sobrevaloradas? Porque nadie, ni entidades financieras ni promotoras, está dispuesto a vender activos por debajo del valor que consta en los libros.
Todo el mundo trata de sostener los precios para evitar vender en pérdidas. “Salvo casos concretos, nadie vende por 50 céntimos menos del valor que tiene en balance. Las entidades están reteniendo las viviendas financiadas en 2006 y 2007. Las que se financiaron con anterioridad, se venden con rebajas proyectadas sobre el precio más alto, el que alcanzaron en 2007”, explica Heriberto Teruel, socio director de Colliers.
En estos momentos, las entidades financieras negocian con el Banco de España la intención del regulador de obligarlas a provisionar el 20% del valor de las viviendas a partir del primer año de su entrada en balance. Actualmente, esta dotación se limita al 10%. A juicio de los expertos, esta normativa aceleraría el ajuste de precios, pero a costa de la viabilidad de muchas entidades.
Con respecto a la estrategia de las inmobiliarias, no hay más que echar un vistazo a las cuentas del tercer trimestre de 2009: aún mantienen en positivo los márgenes en la venta de viviendas, es decir, no venden por debajo de coste, pese a las cifras desprorcionadas que pagaron por los suelos en los años del boom.
J. Sánchez Arce / R. Ruiz
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